(一)宏观政策趋势2024年,全球经济复苏进程面临多重挑战,包括经济增长放缓、地缘政治风险加剧以及通胀压力持续上升等,整体呈现分化与波动的复杂态势。在这一背景下,中国经济展现出强大的韧性和潜力,成功应对了内外部多重困难带来的下行压力,继续保持回升向好的发展势头。全年实现国内生产总值(GDP)134.9万亿元,同比增长5.0%,增速继续位居世界主要经济体前列;就业市场保持稳定,城镇新增就业超过1,256万人,城镇调查失业率稳定在5.5%左右;居民消费价格指数(CPI)同比上涨0.2%,物价水平总体平稳。此外,国际收支保持基本平衡,为经济持续健康发展提供了有力支撑。2024年,中国金融市场呈现多元化发展态势。债券市场规模稳定增长,全年发行各类债券79.3万亿元,同比增长11.7%,托管余额达177.0万亿元。国债收益率整体震荡下行,年末1年、10年期国债收益率分别为1.08%和1.68%。债券市场对外开放稳步推进,境外机构托管余额4.20万亿元,占比2.4%。货币市场成交量略有下降,银行间货币市场成交1,783.7万亿元,同比下降1.8%。票据市场承兑贴现规模同比增长,商业汇票承兑38.3万亿元,贴现30.5万亿元。银行间衍生品市场成交36.9万亿元,同比增长15.4%。股票市场主要指数上涨,上证指数和深证成指分别上涨12.7%和9.3%,全年成交额254.8万亿元,同比增加20.1%。整体来看,金融市场在复杂的经济环境中保持了稳健发展。2024年,中国房地产政策在“止跌回稳”的基调下经历了重大转向,全年出台政策780余条,旨在推动市场稳步回升。一线城市大尺度松绑限购,如北京、上海、广州、深圳等地调整社保年限和限购区域,直接带动了四季度成交复苏。首付比例和利率降至历史新低,首套房首付比例降至15%,5年期以上LPR多次下调,减轻了购房者负担。存量房贷利率再次下调,减少了提前还贷现象,稳定了市场预期。普通住宅标准取消,契税和增值税政策调整,进一步降低了购房成本。城中村改造全面重启,计划新增100万套改造住房,采用货币化安置推动新房销售。此外,收储商品房用作保障性住房、盘活存量闲置土地、核心二线城市放开购房落户等政策也相继出台,旨在解决库存积压、提高土地资源利用效率并刺激购房需求。多地还出台设计新规,提高出房率,优化住宅设计。政策组合拳有效推动了房地产市场的复苏,增强了市场信心。(二)房地产行业全国数据分析2024年,全国房地产市场整体呈现下行态势,但在楼市新政的持续推动下,逐步显现回暖迹象。全年商品房销售面积同比下降12.9%,新房和二手房价格持续走低,但重点城市市场出现回暖,市场对房价的预期有所改善,70个大中城市中,新房价格同比下降4.46%,二手房价格下降7.42%。1、房地产开发投资额情况2024年房地产开发投资增速持续下滑。房地产开发企业到位资金107,661亿元,比上年下降17.0%。其中,国内贷款15,217亿元,下降6.1%;利用外资32亿元,下降26.7%;自筹资金37,746亿元,下降11.6%;定金及预收款33,571亿元,下降23.0%;个人按揭贷款15,661亿元,下降27.9%。受前期销售市场低迷的影响,房地产企业减少供给,有助于推动市场形成新的供需平衡。2、商品房销售情况(1)销售面积2024年房地产新政取得初步成效,新房销量同比跌幅收窄。商品房销售面积97,385万平方米,相比上年下降12.9%。其中,住宅销售面积下降14.1%。此外,2024年末商品房待售面积为75,327万平方米,较上年增长10.6%。其中,住宅待售面积增长16.2%。(2)销售额商品房销售额为96,750亿元,下降17.1%。其中,住宅销售额下降17.6%。自2017年以来,商品房销售额总量虽保持增长,但增速逐年放缓。2022年起,受市场调整和政策影响,销售额显著下降。2023年负增长有所放缓,但2024年未能延续这一趋势,降幅再度扩大。(三)重点关注区域1、天津房地产市场2024年,天津市GDP达18,024.32亿元,同比增长5.1%,自2019年以来首次超过全国平均增速水平。固定资产投资保持平稳增长,其中房地产开发投资增长2.5%,回归正增长。截至2024年末,全市住户存款余额为2.43万亿元,较年初增加2,106亿元,同比增长9.5%,高于各项存款平均增速3.1个百分点。居民对经济环境和收入预期无本质改观,存款增幅收窄,消费意愿逐步增强。在楼市政策方面,天津市积极跟进全国楼市新政,通过降低首付比例、降利率、降存量房贷利率、降税费等措施,刺激居民购房需求。同时,放开规划设计层面政策,增加住宅多样性增值利用空间,提升住宅设计标准和产品竞争力。此外,优化学区资源区域,收紧入学、转学政策,阶段性刺激积压需求转向新房市场,远期推动教育资源回流至优质资源区域。2024年,天津楼市受政策因素影响,6月和9月成交量有所上涨,但政策影响期明显缩短,成交量上涨主要得益于新产品入市拉动,需求动力仍显不足。全年天津市商品房销售面积为1,183.81万平方米,同比增长0.5%;实现销售额1,754.34亿元,同比下降7.5%;成交均价为17,746元/㎡,同比下降0.3%。总体来看,天津楼市在政策支持下逐步企稳,但市场需求仍需进一步提振。2、苏州房地产市场2024年,苏州政府通过放宽信贷政策、发放购房补贴、契税补贴等措施,旨在降低购房门槛、减轻购房者负担并提振市场信心。这些政策推动了苏州楼市的复苏,尤其在二手房市场和低密度产品供应方面表现较为明显,但新房市场仍面临销售规模下降和库存压力的挑战。具体来看,2024年苏州新房销售规模同比下降26%,全年成交面积416万平方米。尽管四季度在新政刺激下销售有所回升,但整体市场仍显疲软;为应对市场需求变化,苏州增加了低密度产品的供应,尤其是在核心区域和拥有自然景观的板块,如太湖、双湖等地。相比之下,二手房市场表现更为活跃,全年成交61,102套,同比下滑6.07%。二手房因其较高的性价比,吸引了一部分原本计划购买新房的购房者,特别是在园区和姑苏区,价格下降使得房源更具吸引力。截至2024年底,苏州市区商品住宅库存量610万平方米,狭义去化周期18个月,市场仍存在一定的库存压力。土地供应方面,2024年苏州市区共成交50宗宅地,占地面积198万平方米,成交金额385亿元,溢价率2.02%。尽管土地市场整体呈现筑底态势,但政府积极推出优质地块,尤其是低密度地块,为未来住宅市场的供应和品质提升奠定了基础。总体来看,苏州楼市在政策支持下逐步回暖,但新房市场的去化压力仍需进一步缓解。(四)发展趋势1、宏观市场层面2025年中国经济面临供给和需求双收缩的自然走势,GDP增速可能较2024年有所回落。需求方面,消费稳中有升,投资趋于平稳,进出口有所上升,但均面临诸多内外部压力,如居民收入预期不稳、外部环境复杂、贸易摩擦等。供给方面,受人口结构变化、技术封锁、能源价格波动、汇率波动及国际环境影响,潜在增长率可能下滑。2025年宏观经济政策目标预计为GDP增长5.0%左右,CPI同比增速目标3%左右,就业压力进一步加大。2、行业发展层面2025年,房地产市场有望在政策的有力支撑下进一步巩固回稳态势。在宏观经济政策层面,将以提振内需为首要任务,财政政策将更加积极有为,货币政策则保持适度宽松。具体到房地产领域,政策将着重聚焦于防范化解风险、推动市场止跌回稳、盘活存量资产以及促进转型等四项关键工作。在市场供给方面,政策将侧重于盘活存量资源;在需求端,则致力于降低交易成本、挖掘潜在需求;在价格调控方面,将维持宽松导向,引导房价逐步趋于稳定。从市场成交情况来看,全国商品房销售面积预计将呈现出结构性差异,大城市有望率先迎来复苏,整体市场跌幅也将持续收窄。在市场供应方面,全国房地产开发投资额同比指标有望展现跌幅收窄和企稳向好的趋势,重点城市土地购置面积将止住跌势,房屋新开工面积的降幅也将进一步缩小。就库存去化而言,全国新房库存规模难以出现明显增长,去化周期有望回落至20个月左右的合理水平。在市场价格方面,全国商品房成交均价预计总体保持稳定,70城房价指数环比涨幅曲线将呈现“跌幅逐步收窄、年底实现止跌”的积极态势。此外,金融科技将全方位渗透至房地产市场,线上购房平台日益普及,区块链、大数据和人工智能等前沿技术将显著提升购房体验,同时助力开发商优化资金管理和项目运营效率。随着环保理念的深入人心,绿色生态住宅将成为市场新宠。开发商将积极采用绿色建筑标准和环保材料,政府也将出台一系列激励政策,共同推动绿色生态住宅的蓬勃发展,以满足购房者日益增长的对环保和生态的需求。